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引領中國美好人居 萬科35年驚艷蝶變

广岛三箭 www.qkewis.com.cn 2019年09月30日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,林詩苑  

導讀:萬科從開發商轉型為城市配套服務商,再升級為“城鄉建設與生活服務商”,見證了中國人居的一次次升級。

一個初秋的周末,家住深圳萬科第五園的林琛開車駛出小區,去往龍崗萬科廣場逛街;她的孩子去了梅沙教育營地,將來計劃上梅沙中學;家里的老人收到一份快遞,來自萬科物流倉儲;到了冬天,一家人計劃到萬科松花湖滑雪度假。

萬科董事會主席郁亮發出的城市服務愿景,正在更多的地方一一實踐。35年,萬科這家中國最市場化的房地產公司,早已蛻變為城市配套服務商和城市運營商,多元化的業務與人們的生活息息相關。

伴隨波瀾壯闊的中國城市化進程,萬科從“小漁村”深圳出發,從開發商轉型為城市配套服務商,再升級為“城鄉建設與生活服務商”,自我更迭創新,翻越一座又一座山峰,見證了中國人居的一次次升級。

35年間,萬科從0到1,再從1到N,成為引領行業的佼佼者、走向國際的中國企業。2019年位列《財富》“世界500強”第254位;股東回報相當豐厚,1992年上市以來累計分紅573.6億元,現金派息比31.4%。ROE過去十年平均攤薄值為18.6%,2018年更達到21.7%。

一家企業的茁壯生長背后,折射出國力的日漸強大,以及中國人居的不斷提升,更描繪著未來的美好藍圖。

中國商品住宅和社區的開發模式,發軔于萬科。-宋文輝攝

萬科的居住實踐

萬科創始人王石說,“山在那”,萬科爬的第一座山,是住宅開發。

中國商品住宅和社區的開發模式,發軔于萬科。作為“黃金時代”的老大,萬科的居住理念,一直是行業風向標式的存在。

“為普通人蓋好房子,蓋有人住的房子”是萬科始終秉承的初心。截至目前,萬科已開發了金色系列、城花系列、四季系列、高端系列等,實現了從郊區大盤到城市中心產品線的全覆蓋。

近年來,在“房住不炒”政策的引領下,萬科產品聚焦普通人的自住需求,144平米以下戶型占比超過90%。

以市場化理念立身的萬科,也率先引入了社區物業服務,作為住宅產品的配套,萬科物業的口碑、美譽度,以及對社區文化的關注和培育,已是萬科的一面“金字招牌”。

萬科在2014年年報中披露未來十年的業務版圖構想:“三好住宅”+“城市配套服務商”。

其中,“三好住宅”是萬科住宅社區化的升級,即好房子(圍繞客戶需求、性能和居住體驗、產品質量)、好服務(優質的物業服務)、好社區(鄰里關系、社區配套、社區環境)。

值得關注的是,為增強產品力,在提高房屋質量和施工進度的同時減少能耗,萬科引入技術加持,從1999年開始探索住宅產業化,并于2009年推廣綠色建筑。

目前,萬科的綠色建筑面積累計達到 1.47 億平方米。2018年,77%的新開工主流產品均采用工業化技術。

萬科的居住理念蘊含人文關懷,不僅“為普通人蓋好房子”,還要為漂泊在城市的年輕人尋找歸屬地。正如萬科高級副總裁譚華杰所說,“租房,也要有尊嚴”。

2008年,萬科在廣州開業國內第一個低收入家庭宜居租賃住宅示范項目——萬匯樓; 2016年正式成立長租公寓“泊寓”;2018年,將租賃業務列入集團核心業務。

2019年上半年,萬科長租公寓新開業2.06萬間,目前累計開業8.2萬間,74%位于北上廣深等14個人口持續凈流入或購房負擔較高的一二線城市。

根據鏈家研究院的數據,我國租賃人口占總人口數的比例,明顯低于美日等發達國家,未來仍然具有較大提升空間,萬科等房企大有可為。

多元化轉型先鋒

如果說住宅開發是萬科的一面旗幟,奠定了其行業領軍者的地位,那么轉型城市配套服務商,就是萬科積極尋找第二增長曲線、再次引領行業的開端。

轉型始于2012年。在時任萬科總裁郁亮的主導下,首先是長久以來作為住宅銷售配套服務的物業公司單飛剝離,追尋市場化的成長與迭代。

幾年間,萬科物業從社區到商企、再到城市,蛻變為一家“大物業”公司,率先開啟城市管理創新,聯合珠海橫琴管委會打造國內首個“物業城市”治理模式,并在東莞市濱海灣新區復制推廣,也剛與雄安新區簽訂了協議。

通過資本運作和并購重組,萬科還在商業地產運營上“彎道超車”。目前包括印力商業在內,萬科集團管理商業項目總建筑面積超過1350萬平方米,商業項目管理面積居全國第二。

萬科物流也實現了跨越式發展?!澳殼叭斕蒞?,大約有一半出自萬科旗下的倉庫”,萬科執行副總裁張旭透露。

其中,萬科自己的萬緯物流布局全國44個重要城市,共獲取127個項目,可租賃物業的建筑面積996萬平方米;64個項目(含55個高標準倉庫項目和9個冷鏈項目)已處在運營階段。

通過收購,萬科拿下了香港太古實業在內地的冷鏈資產和團隊,覆蓋內地核心城市;還成為GLP的最大股東,GLP在中國、日本、美國和巴西等國家和地區擁有約7300萬㎡物流倉儲。

“做冷鏈的初心是美好生活當中的食品安全?!苯衲?月業績會上,萬科總裁祝九勝說。

除了對資產的管理運營,萬科新業務拓展還力圖覆蓋個體生命全周期。

于幼,在全國開辦全日制學校、社區營地和戶外營地;目前已在全國運營超過40所學校和幼兒園。

于老,萬科在16個城市形成五大養老產品品類,提供床位超過10000張;產品體系包括城市級的CCRC、全托中心和護理中心,以及社區級的嵌入中心和日照/居家護理。

在人生的多個階段,度假都是不可或缺的。萬科致力于打造全國領先的山地和滑雪度假場景,目前服務客戶數量和管理面積均居國內第一。

上述這些變化都是在郁亮治下發生的。而今,已擔任董事會主席兩年多的郁亮,還將掌舵萬科這艘超級巨艦,繼續航行。

同時,經歷了“股權事件”的萬科,始終是一家典型的混合所有制企業,特殊的股權結構確保萬科能沿著正確的方向發展,并充分發揮市場機制的靈活性。

第一大股東深圳地鐵集團表示,支持萬科的混合所有制結構、事業合伙人機制、城市配套服務商戰略,以及萬科管理團隊按照既定戰略目標實施運營和管理。

與城市共同生長

美好人居與城市發展共生。在中國房地產商中,萬科對于城市化的理解更為深入,早在10年前,萬科便以“深耕城市群”布局自己的業務。

今年4月,國家發改委發布城市群和都市圈相關文件,二次城市化浪潮開啟,萬科已占得先機。

對萬科而言,發展城市群意味著,其房地產+服務的范圍,將深入至城市更新、產業辦公等領域。

通過城市更新,萬科將低效土地置換成更高效的產業和更好的人居環境,目前對超過10個城市的已有辦公、廠房等建筑進行了改造,已有項目15個。

萬科的更新模式注重傳承城市文脈。對存量資產的改造,不僅停留在翻新建筑外觀層面,而是更加注重內容的創造,通過建設新地標營造未來美好生活場景,逐步搭建以功能環境重塑、產業重構、歷史文化傳承、民生改善為重點的城市更新模式。

產辦方面,萬科深度挖掘城市產業經濟、企業商務的需求,現已管理標準辦公項目79個,產業園項目35個,管理面積合計約803萬平方米。其主要聚焦流動性高的市場,在管面積72%位于北上廣深杭蓉六大城市。

2018年,萬科將定位進一步迭代為“城鄉建設與生活服務商”,“房地產+服務”模式進一步凸顯。

萬科認為,圍繞美好生活需求,城鄉建設和生活服務前景廣闊:隨著年青一代消費觀念轉變和互聯網時代的來臨, 大量新出現的城市配套需求尚待得到滿足,養老、物流、教育、度假、創業等新興不動產及服務領域,才剛剛起步。

從全球范圍來看,發達國家經驗表明,經濟進入成熟階段后,廣義房地產業的樞紐地位、以及對經濟發展的貢獻,不僅不會因供應逐漸充足而削弱,反而會因各類衍生服務而得到進一步強化。

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