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引领中国美好人居 万科35年惊艳蝶变

2019年09月30日  07:00   21世纪经济报道   张晓玲,林诗苑  

导读:万科从开发商转型为城市配套服务商,再升级为“城乡建设与生活服务商”,见证了中国人居的一次次升级。

一个初秋的周末,家住深圳万科第五园的林琛开车驶出小区,去往龙岗万科广场逛街;她的孩子去了梅沙教育营地,将来计划上梅沙中学;家里的老人收到一份快递,来自万科物流仓储;到了冬天,一家人计划到万科松花湖滑雪度假。

万科董事会主席郁亮发出的城市服务愿景,正在更多的地方一一实践。35年,万科这家中国最市场化的房地产公司,早已蜕变为城市配套服务商和城市运营商,多元化的业务与人们的生活息息相关。

伴随波澜壮阔的中国城市化进程,万科从“小渔村”深圳出发,从开发商转型为城市配套服务商,再升级为“城乡建设与生活服务商”,自我更迭创新,翻越一座又一座山峰,见证了中国人居的一次次升级。

35年间,万科从0到1,再从1到N,成为引领行业的佼佼者、走向国际的中国企业。2019年位列《财富》“世界500强”第254位;股东回报相当丰厚,1992年上市以来累计分红573.6亿元,现金派息比31.4%。ROE过去十年平均摊薄值为18.6%,2018年更达到21.7%。

一家企业的茁壮生长背后,折射出国力的日渐强大,以及中国人居的不断提升,更描绘着未来的美好蓝图。

中国商品住宅和社区的开发模式,发轫于万科。-宋文辉摄

万科的居住实践

万科创始人王石说,“山在那”,万科爬的第一座山,是住宅开发。

中国商品住宅和社区的开发模式,发轫于万科。作为“黄金时代”的老大,万科的居住理念,一直是行业风向标式的存在。

“为普通人盖好房子,盖有人住的房子”是万科始终秉承的初心。截至目前,万科已开发了金色系列、城花系列、四季系列、高端系列等,实现了从郊区大盘到城市中心产品线的全覆盖。

近年来,在“房住不炒”政策的引领下,万科产品聚焦普通人的自住需求,144平米以下户型占比超过90%。

以市场化理念立身的万科,也率先引入了社区物业服务,作为住宅产品的配套,万科物业的口碑、美誉度,以及对社区文化的关注和培育,已是万科的一面“金字招牌”。

万科在2014年年报中披露未来十年的业务版图构想:“三好住宅”+“城市配套服务商”。

其中,“三好住宅”是万科住宅社区化的升级,即好房子(围绕客户需求、性能和居住体验、产品质量)、好服务(优质的物业服务)、好社区(邻里关系、社区配套、社区环境)。

值得关注的是,为增强产品力,在提高房屋质量和施工进度的同时减少能耗,万科引入技术加持,从1999年开始探索住宅产业化,并于2009年推广绿色建筑。

目前,万科的绿色建筑面积累计达到 1.47 亿平方米。2018年,77%的新开工主流产品均采用工业化技术。

万科的居住理念蕴含人文关怀,不仅“为普通人盖好房子”,还要为漂泊在城市的年轻人寻找归属地。正如万科高级副总裁谭华杰所说,“租房,也要有尊严”。

2008年,万科在广州开业国内第一个低收入家庭宜居租赁住宅示范项目——万汇楼; 2016年正式成立长租公寓“泊寓”;2018年,将租赁业务列入集团核心业务。

2019年上半年,万科长租公寓新开业2.06万间,目前累计开业8.2万间,74%位于北上广深等14个人口持续净流入或购房负担较高的一二线城市。

根据链家研究院的数据,我国租赁人口占总人口数的比例,明显低于美日等发达国家,未来仍然具有较大提升空间,万科等房企大有可为。

多元化转型先锋

如果说住宅开发是万科的一面旗帜,奠定了其行业领军者的地位,那么转型城市配套服务商,就是万科积极寻找第二增长曲线、再次引领行业的开端。

转型始于2012年。在时任万科总裁郁亮的主导下,首先是长久以来作为住宅销售配套服务的物业公司单飞剥离,追寻市场化的成长与迭代。

几年间,万科物业从社区到商企、再到城市,蜕变为一家“大物业”公司,率先开启城市管理创新,联合珠海横琴管委会打造国内首个“物业城市”治理模式,并在东莞市滨海湾新区复制推广,也刚与雄安新区签订了协议。

通过资本运作和并购重组,万科还在商业地产运营上“弯道超车”。目前包括印力商业在内,万科集团管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米,商业项目管理面积居全国第二。

万科物流也实现了跨越式发展?!澳壳叭斓莅?,大约有一半出自万科旗下的仓库”,万科执行副总裁张旭透露。

其中,万科自己的万纬物流布局全国44个重要城市,共获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米;64个项目(含55个高标准仓库项目和9个冷链项目)已处在运营阶段。

通过收购,万科拿下了香港太古实业在内地的冷链资产和团队,覆盖内地核心城市;还成为GLP的最大股东,GLP在中国、日本、美国和巴西等国家和地区拥有约7300万㎡物流仓储。

“做冷链的初心是美好生活当中的食品安全?!苯衲?月业绩会上,万科总裁祝九胜说。

除了对资产的管理运营,万科新业务拓展还力图覆盖个体生命全周期。

于幼,在全国开办全日制学校、社区营地和户外营地;目前已在全国运营超过40所学校和幼儿园。

于老,万科在16个城市形成五大养老产品品类,提供床位超过10000张;产品体系包括城市级的CCRC、全托中心和护理中心,以及社区级的嵌入中心和日照/居家护理。

在人生的多个阶段,度假都是不可或缺的。万科致力于打造全国领先的山地和滑雪度假场景,目前服务客户数量和管理面积均居国内第一。

上述这些变化都是在郁亮治下发生的。而今,已担任董事会主席两年多的郁亮,还将掌舵万科这艘超级巨舰,继续航行。

同时,经历了“股权事件”的万科,始终是一家典型的混合所有制企业,特殊的股权结构确保万科能沿着正确的方向发展,并充分发挥市场机制的灵活性。

第一大股东深圳地铁集团表示,支持万科的混合所有制结构、事业合伙人机制、城市配套服务商战略,以及万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理。

与城市共同生长

美好人居与城市发展共生。在中国房地产商中,万科对于城市化的理解更为深入,早在10年前,万科便以“深耕城市群”布局自己的业务。

今年4月,国家发改委发布城市群和都市圈相关文件,二次城市化浪潮开启,万科已占得先机。

对万科而言,发展城市群意味着,其房地产+服务的范围,将深入至城市更新、产业办公等领域。

通过城市更新,万科将低效土地置换成更高效的产业和更好的人居环境,目前对超过10个城市的已有办公、厂房等建筑进行了改造,已有项目15个。

万科的更新模式注重传承城市文脉。对存量资产的改造,不仅停留在翻新建筑外观层面,而是更加注重内容的创造,通过建设新地标营造未来美好生活场景,逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为重点的城市更新模式。

产办方面,万科深度挖掘城市产业经济、企业商务的需求,现已管理标准办公项目79个,产业园项目35个,管理面积合计约803万平方米。其主要聚焦流动性高的市场,在管面积72%位于北上广深杭蓉六大城市。

2018年,万科将定位进一步迭代为“城乡建设与生活服务商”,“房地产+服务”模式进一步凸显。

万科认为,围绕美好生活需求,城乡建设和生活服务前景广阔:随着年青一代消费观念转变和互联网时代的来临, 大量新出现的城市配套需求尚待得到满足,养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产及服务领域,才刚刚起步。

从全球范围来看,发达国家经验表明,经济进入成熟阶段后,广义房地产业的枢纽地位、以及对经济发展的贡献,不仅不会因供应逐渐充足而削弱,反而会因各类衍生服务而得到进一步强化。

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