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樓市下行通道開啟:房貸增速回落 房屋、土地交易降溫

广岛三箭 www.qkewis.com.cn 2019年08月13日  07:00   21世紀經濟報道   張敏  

根據中原地產的統計,2019年1-7月,中央和地方政府共出臺了307次調控政策,這一頻率比去年同期高出了47次,創歷史同期新高。受此影響,未來房地產市場將正式進入下行通道中。

圖/宋文輝攝

由于調控政策不斷加碼,在樓市“小陽春”未果后,市場降溫的跡象繼續蔓延。

央行8月9日發布的2019年第二季度中國貨幣政策執行報告顯示,房地產貸款增速繼續回落。截至6月末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為41.9萬億元,同比增長17.1%,增速較3月末下降1.6個百分點。

7月以來,熱點城市的土地和房屋交易規模也出現下降。到8月,這種趨勢仍在延續。

多家機構認為,今年以來,房地產調控政策出臺的節奏再度加快,其中金融政策的收緊成為重要特征。受此影響,未來房地產市場將正式進入下行通道中。

市場降溫明顯

經歷了連續三年創紀錄的銷售后,進入2019年,全國房地產市場銷售面積一直處于負增長狀態。今年前6月,商品房銷售面積同比下降1.8%,降幅比前5月有所擴大。

其中,在3月和4月的“小陽春”,市場交易一度高漲,但在部分城市加碼調控政策后,市場又再度恢復平靜。

下半年,市場仍未有明顯起色。除住宅市場交易繼續平淡外,上半年一度火熱的土地市場,也有明顯降溫。

上海易居研究院的數據顯示,7月,40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降8%,同比增長7%。其中,一二三四線城市的交易量都出現環比下降,但一線城市和二線城市的成交面積同比有所提升。

央行發布的另一組數據佐證了這一觀點。今年7月,住戶部門中長期貸款增加4417億元;單月依然維持在4000億以上的高位,但低于上半年的均值。

上海易居研究院認為,后續來看,一線城市由于連續兩年成交量低迷,目前已企穩反彈;東部二線城市中,蘇州今年已多次升級調控政策,南京、杭州、寧波等多城近期房貸利率上調,預計后續還會繼續降溫;其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

土地市場方面,7月40城土地成交建筑面積5273.4萬平方米,環比增長2.0%。但這些城市的土地成交溢價率為19.9%,結束了連續6個月上升的趨勢。

同時,7月40城土地出讓金收入為2774.1億元,環比下降6.1%,土地出讓金收入增幅由正轉負。

上海易居研究院指出,7月份土地成交面積僅微幅增長,表明上半年火熱的成交態勢已較難持續,預計下半年增速將回落。

房企準備“過冬”

導致數據不佳且預期不甚樂觀的原因,主要在于持續不斷的調控政策。根據中原地產的統計,2019年1-7月,中央和地方政府共出臺了307次調控政策,這一頻率比去年同期高出了47次,創歷史同期新高。

從政策時間上看,7月單月就有56項政策出臺,成為各界對后續市場預期低迷的主因。其中,7月31日的中央政治局會議提出,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”, 再一次明確了“房住不炒”的指導方向,每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。

從政策類型上看,今年以來共有18次房地產金融政策推出,“嚴管”成為大趨勢。其中,自7月先后強調嚴管信托融資和美元債外,央行和銀保監會還在8月初分別部署對房地產行業的資金監管。

某家大型信托公司相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,今年6月,本來已經與某20強房企簽訂了框架合作協議,但隨著監管文件的下發,合作最終擱淺。

在房企的資金來源中,以銷售回款為主的自有資金和融資資金為主要部分。由于市場銷售不佳,融資渠道又遭遇阻力,企業的資金狀況已明顯受到影響。

7月末,作為“華南五虎”的老牌房企富力地產,發布了一份內部文件《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》,強調2019年下半年“原則上暫停拿地工作”,如遇有優質土地項目等特殊情況,可單獨呈報集團董事長審批。

文件還提及“今年以來,集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距”,下半年要促銷售、抓回款,“以完成項目銷售目標為第一優先級”,要求各地區公司須成立回款工作小組,提高回款率。

這一文件傳遞出的信號意義不容忽視。分析人士認為,一方面,收縮戰線的做法,反映出房企的資金狀況已經有所緊張。另一方面,“促銷售、抓回款”的提出,意味著下半年企業可能采取以價換量的銷售策略。

“企業可以徹底拋掉(調控松綁的)幻想了”,北京一位不具名房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,未來政策將繼續維持高壓的態勢,企業也要做好“過冬”的準備。

這不僅會影響住宅市場,也將影響土地市場的表現。多家機構分析指出,市場將很快進入下行通道中,房屋交易量和價格下調、土地流拍流標數量增加,將可能成為下半年的常態。由于資金面的收緊,部分中小企業面臨資金鏈斷裂的風險,因此并購機會也將增加。

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