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南財快評:當前樓市政策宜保持穩定

广岛三箭 www.qkewis.com.cn 2019年06月01日  18:28   21世紀經濟報道 21財經APP   李一戈  

從昨日坊間到今天媒體都相繼爆出監管部門進一步收縮部分房地產企業公開市場的消息,這反映出房地產調控進一步微調加緊。

從昨日坊間到今天媒體都相繼爆出監管部門進一步收縮部分房地產企業公開市場的消息,這反映出房地產調控進一步微調加緊。 

中央關于房地產最新可見的表述,是4月19日召開的中央政治局會議?;嵋橐?,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。如你所知,這是對此前政策基調的重申。 

國家統計局5月15日公布的數據顯示,今年1—4月,全國房地產開發投資34217億元,同比增長11.9%,增速比1—3月提高0.1個百分點;商品房銷售面積42085萬平方米,同比下降0.3%,商品房銷售額39141億元,增長8.1%。 

從數據看,房地產整體的形勢還不錯,并為經濟發展作出了貢獻。4-5月由于部分城市商品房交易增長,甚至出現了樓市小陽春的說法。 

無論是受樓市景氣度回升的影響,還是企業自身補充土儲的需要,4月起,全國以一批二線和三線熱點城市為代表的土地市場開始活躍起來。土地出讓流拍現象極少,溢價率提升,有些城市的成交地塊出現了50%以上甚至達70%的溢價率。 

與土地市場的這種熱度有關,近日,傳出了金融部門對部分房企再融資限制(包括發債和ABS等)的消息。這顯然是監管部門出于防范房地產領域金融風險的一種做法。

 關心房地產市場的朋友都知道,去年下半年起,樓市銷售轉淡,并持續到今年初。進入3月底,部分城市的一二手房交易市場“突然”好轉,并傳遞到土地市場。但在我個人看來,4-5月份商品房銷售和土地市場的活躍回暖,只是局部的、區域性的,更多是市場機制下的自我修復。這種修復既遠未達到整體性的回升,房價也未出現報復性的反彈。 

主管部門顯然隨時監測著房地產市場的運行情況,并對任何地區、城市的異常指標,都保持著足夠的警惕。住建部4月下旬對6個城市進行了預警提示,5月18日又對佛山、蘇州、大連、南寧這4個城市進行了預警提示。隨后蘇州部分區域調控升級。 

這種主管部門預警、目標城市守土有責的做法,在貫徹“房住不炒”原則的前提下,是比較符合房地產市場實際的精準調控。當然,如果城市確實需要,也可以像山東菏澤市去年底取消限售那樣進行微調。因為,城市政府是實施房地產調控的主體。 

今年全國兩會政府工作報告對房地產工作的部署是:更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展。 

我個人理解,“平穩健康發展”的內涵主要有兩個:一個是房地產政策的穩定,一個是房地產市場的穩定。房地產政策的穩定,核心是房地產金融政策的穩定。金融政策也是影響房地產各市場主體的關鍵因素。保持房地產金融政策的穩定,監管思路應拓寬、放遠,不宜動用過猛過急的外科手術式手段,更應慎用某些術后反應大的監管工具,以免預期情緒傳染,導致包括城市政府、企業和個人的誤讀。不得不用時,嚴格控制范圍,并對預后要有推演。畢竟,剛處于修復過程中的樓市還是脆弱的,尤其是市場主體的心態。 

當前,房地產市場整體是基本穩定的。土地市場略有波動,部分地塊溢價率提升。這方面完全可以交給地方政府來調控。通過設定最高價和溢價率的辦法即可。至于輿論關注的所謂地王,包括兩種,一種是單價地王,近兩年已經很少出現;一種是總價地王,純粹是因為出讓地塊面積大的結果。這種高總價地塊,只要溢價率較低,就無須緊張。實踐證明,如果將大地塊拆分出讓,反倒容易推高地價。只要資金來源合規,房企拿得起就讓它拿好了。 

當下保持房地產市場平穩健康發展,尤為重要。目前的國際政治經濟關系極為復雜,中美貿易摩擦充滿巨大的不確定性,但越是這樣,越需要經濟保持穩定,這是進一步深化改革推進開放的基礎。房地產是對經濟影響最大的行業之一,正是在此意義上說,房地產(包括投資、價格和政策)的穩定對經濟穩定至關重要。如何做到既能逐漸擺脫房地產的依賴,又不至于因此造成對經濟運行波動過大,掌握這個平衡點并不容易。


 广岛三箭

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