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外資大幅加倉中國商業地產 投資占比升至50%

广岛三箭 www.qkewis.com.cn 2019年05月30日  07:00   21世紀經濟報道   王營,牟佳怡  

2019年以來,外資的身影頻頻活躍在中國商業地產大宗交易市場上。數據顯示,截至2019年4月底,黑石、凱德、基匯等外資機構,在中國內地的大宗房產交易累計金額已超過400億元。

商業地產調查

外資大幅加倉中國商業地產的趨勢已延續到2019年。2019年一季度,國內大宗物業投資金額超530億元,其中外資占比升至50%。究其原因,外資除了對市場動態變化反應迅速,也對中國經濟未來發展態勢看好。另一邊,住宅租賃市場方面,經歷了資本和機構的跑馬圈地后,租金放緩甚至不再上漲,開發商也轉向“觀望”,并致力于已有物業的運營。

臨近全球經濟周期尾聲之際,國際投資者正相應調整投資策略和組合。其中,2018年在中國出現的一個顯著現象是,外資正大幅加倉中國商業地產。而這一趨勢已延續到2019年。

據世邦魏理仕最新統計,在海外資本的推動下,2018年中國商業地產大宗投資交易金額超過2600億元,創下歷史記錄的同時較2017年增長10%。外資在國內大宗商業地產的投資總額超過850億元,同比大幅增長68%。

2019年一季度,國內大宗物業投資繼續活躍,交易金額超過人民幣530億元,其中外資占比進一步大幅提升至50%,為2016年以來單季最高。寫字樓大宗交易金額亦超過250億元。

“因為數據都是以季度為單位進行統計,所以,5月份最新數據還沒有出來。但從過去交易來看,2018年之前,外資投資占北京商業地產投資總量只有5%-10%。2018年,外資投資首次在北京商業地產市場上占比27%。外資在中關村、麗澤地區的投資甚至高達80多個億,占北京商業地產全年投資的47%。外資加倉中國商業地產市場在2018年是集中爆發,因為可匹配資金較多,預計未來外資資金涌入國內商業地產市場會創新高?!筆臘釵豪硎酥泄懿美盍瓚?1世紀經濟報道記者表示。

外資卷土重來

“臨近全球經濟周期尾聲,投資者將更著重關注房地產所具備的分散投資風險,規避市場短期波動,以及產生穩定收入的屬性。近期,國外保險、退休基金、主權財富基金、開發商等長期投資者通過投資地產私募基金或者直投的方式紛紛加快了在國內收購物業的步伐,證實全球資本視增配中國商業地產為長期戰略而非一時熱點?!崩盍璞硎?。

他認為,全球經濟是存在周期性的,全球經濟增長正在放緩。而中國經濟與全球經濟周期呈現低相關性,并將在此輪全球經濟景氣周期臨近尾聲之際保持中高速增長,使得中國商業地產成為全球資產配置重要拼圖。

顯然,投資者對中國商業地產的信心首先源自于中國經濟增長的中長期韌性。世邦魏理仕預測,2018至2027年間,中國經濟增長中樞位于5.3%,在全球主要經濟體中高居第二。城鎮化、消費升級以及由此推動的產業升級在維持中國經濟中高速增長的同時,釋放出大量的商業地產需求。世邦魏理仕此前調查顯示,2019年中國首次超越日本和澳大利亞成為亞太地區跨境地產投資的首選目的地;其中,上海首次名列投資目標城市的榜首。

2019年以來,外資的身影頻頻活躍在中國商業地產大宗交易市場上。數據顯示,截至2019年4月底,黑石、凱德、基匯等外資機構,在中國內地的大宗房產交易累計金額已超過400億元。2019年4月,瑞士合眾集團(Partners Group)與中東家族財富基金(The Family Office Co.)等財團聯手以13.4億美元(約合人民幣90.2億元)收購中關村鼎好大廈大部分股權,成為迄今為止北京最大體量的商業地產外資收購項目。

戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵認為,從外資自身的角度來看,現階段大規模進入國內商業地產市場,除了對市場動態變化反應迅速,同時也是對中國經濟未來發展態勢的看好。中國具有高速的經濟增長、穩定的政治環境、愈發開放的政策等多種優勢。因此之前在日韓超配的外資機構已逐漸主動將中國的重要性提升。

中資力量或爆發前夜

“今年投資者對國內寫字樓和房產債等周期性低風險資產的偏好創下4年新高,而倉儲物流、購物中心、另類資產等結構性板塊亦迎來穿越周期的投資機遇?!崩盍璞硎?,在上述諸多標的物中,寫字樓作為周期性類型的投資,因其易于管理、現金流穩定、交易流動性強等特點,即使在臨近周期尾聲、風險趨避的趨勢下受到眾多投資者的青睞。2019年第一季度,寫字樓大宗投資交易超過250億元,金額占商業地產投資總額的47%,較去年同期大幅提升21個百分點。

有趣的是,這邊外資在商業地產大宗交易中活躍,另一邊中資正取代外資成為寫字樓租賃市場的主要力量。世邦魏理仕調研報告指出,中資企業在北京甲級寫字樓的租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%,從而取代外資企業成為甲級寫字樓市場的主導力量。中資企業比例在央企總部集中的北京金融街和東二環等商務區提升尤其明顯。中資企業對望京、奧體等非核心商務區也表現出比外資企業更高的接受度。中資企業的壯大得益于大面積租戶群體的迅速成熟,其中,中資企業5000平方米以上的租戶中,金融和能源兩大行業是主力行業,合計租賃面積占51%。

早在2016年,據仲量聯行對北京金融街甲級辦公樓的調查顯示,2016年金融街的“高價”租金迫使一些外資公司遷址,此類企業占比較一年前減少了25%。

不過,在當時,大宗交易市場上活躍的力量卻是中資。2017年年初,戴德梁行數據顯示,從市場成交方面來看,內資企業是當時的成交主力,年度成交總量占總成交面積的81.3%。主要成交行業仍然以金融業、高科技業和專業服務業為主,占比分別達到40.2%、22.6%和14.9%。

為什么外資“有機可乘”? “2018年對中國來說是去杠桿,但對全球來講,并沒有出現特別明顯的去杠桿過程。當時,外資較為充裕。另外,在銀保監會合并之后,國內大型保險機構和銀行的管理層面出現調整,在這一調整過程中,國內的投資方向和投資政策也相應地進行調整,這也是這一年多來中資投機買賣不活躍的原因?!繃醣?。

“外資投資并不兇猛,只是之前沒買太多,2018年以來買得比較多。不過,跨國公司可能會因為中美貿易摩擦等不確定因素延期抉擇投資。但與此同時,中國政府也在加速金融開放?!崩盍杷?。

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